Проект Генерального плану столичного міста Варшави – ключова інформація для інвесторів та мешканців
Вступ до проекту Генерального плану Варшави
У сьогоднішній статті із серії під назвою « Вівторкові ранки для будівництва » ми вирішили представити вам вибрану інформацію, що випливає з проекту генерального плану столиці Варшави, опублікованого 14 листопада 2025 року Управлінням архітектури та просторового планування столиці Варшави (« BAiPP ») . Місто вже розпочало громадські консультації, які завершаться 19 січня 2026 року.
Перш за все, ми хотіли б зазначити, що поточний етап громадських консультацій є реальною можливістю вплинути на майбутній просторовий устрій Варшави, який ми, як юридична фірма, можемо допомогти вам сформувати.
Короткий опис генерального плану
Нагадуємо, що генеральний план є актом місцевого законодавствата охоплює всю територію комуни, за винятком так званих закритих територій (стаття 13a Закону від 27 березня 2003 року про просторове планування та забудову, «UPZP»). Визначення конкретних територій в межах однієї з 13 зон планування буде обов’язковим як під час прийняття місцевих планів, так і під час видання рішень щодо умов забудови та землекористування.
Важливо, що муніципалітет може повністю призупинити видачу рішення про забудову, якщо генеральний план не визначає територію для додаткової забудови. До прийняття місцевого плану реалізувати нові інвестиційні плани на цих територіях буде практично неможливо.
Тема генеральних планів дуже широка, тому ми рекомендуємо вам ознайомитися з нашими попередніми статтями на цю тему. Частина I, Частина II, Внесення змін до інших актів, Виконавчі положеннята Перехідні положення.
Коментарі до проекту – якими вони можуть бути?
У своїх офіційних інструкціях BAiPP пояснює, що мешканці можуть подавати коментарі щодо, наприклад, цільового використання певних територій у межах зон планування, містобудівних показників або масштабів зони додаткової забудови («ОУЗ»).
Це означає, що зацікавлені сторони можуть подати та обґрунтувати:
- розширення заданої території, в якій можна буде отримувати рішення щодо розвитку,
- зазначення причин, чому інвестиції мають бути дозволені в певній галузі,
- аргументи, чому, наприклад, впровадження зелених насаджень та зон відпочинку може негативно вплинути на розвиток певної частини міста.
Тут будуть важливі економічні, соціальні та містобудівні міркування.
Місто повинно враховувати всі коментарі – жоден не можна ігнорувати без перевірки їх змісту. Коментарі оцінюються з урахуванням правових положень, безпеки середовища існування видів, обмежень навколо аеропорту Шопена, водного законодавства та сільськогосподарського законодавства, серед інших факторів.
Текстове обґрунтування проекту генерального плану
Представлений проект генерального плану супроводжується текстовим та графічним обґрунтуванням, яке відповідно до Плану просторового розвитку пояснює причини визначення окремих зон планування.
У документі, серед іншого, зазначено:
- які території залишаться без суттєвих змін – наприклад, території річки Вісла поблизу Південного мосту (1200SN – зона зелені та відпочинку).
- чому певні райони зазнають значних перетворень – наприклад, колишні залізничні зони в Одоланах або частина аеропорту Бемово,
Зони планування будуть окремими
Проект підтверджує, що зони планування мають створюватися виключно на окремій основі. Це означає, що комерційні площі не зможуть використовуватися як додаткові житлові приміщення.
Практичні наслідки
Наприклад, у південній частині Чернякова:
- фрагменти, позначені як зона обслуговування 555SU,
- прилегла як багатофункціональна зона з багатоквартирним житловим комплексом 969SW,
що означає чітке розмежування цих типів цілей.
Визначення зони обслуговування виключить можливість затвердження житлової забудови на цій території в місцевих планах та унеможливить розташування житлових будинків поруч із великими торговельними комплексами.
Нові комунікаційні зони та інвестиції в інфраструктуру
Представлений проєкт показує, що Варшаву чекає багато змін у сфері дорожньої, залізничної та трамвайної інфраструктури.
Найважливіші пропозиції:
Новий міст через річку Віслу
- Новий переїзд на рівні вулиці Z. Krasińskiego, що сполучає Żoliborz з Praga-Północ (195SO).
Прага-Південь
- Трамвай до Гоцлава,
- реконструкція вулиці Марса,
- будівництво третьої лінії Варшавського метрополітену – від Національного стадіону до станції Гоцлав.
Білоленка
- Будівництво маршруту Ольшинка Гроховська (від S8 до маршруту Північного мосту),
- включаючи трамвай, що курсує вздовж нього.
Лівобережна частина Варшави
- Розвантаження маршруту S8 через підтверджений маршрут гілки S7: від розв'язки Мачка через аеропорт Бемово до Ломянок.
Бажання
- Нові студентські гуртожитки на вулицях Фурманська та Банаха, 2А.
Інвестиції поблизу лінії М2 та Одолана
Проект плану передбачає будівництво нового багатоквартирного житлового будинку:
- в Одоланах,
- навколо запланованих станцій лінії М2: Хшанув та Каролін.
Це особливо важливо для інвесторів, оскільки деякі райони Бемово досі не охоплені місцевими планами, а генеральний план визначатиме можливість їх зміни.
Подальша процедура прийняття генерального плану
Після громадських консультацій:
- Проект плану + звіт про консультації будуть подані до Варшавської міської ради.
- Рада може прийняти його на сесії.
- Відповідно до статті 13k Закону про громадський просторовий розвиток, рішення буде передано Мазовецькому воєводі.
- Воєвода оцінюватиме дотримання закону та:
- затверджує план публікації в Офіційному журналі,
- або видає наглядове рішення (стаття 91 Закону про муніципальне самоврядування), яким оголошує недійсним весь план або його частину.
Після публікації план набуде чинності.
Короткий зміст
Коментарі до проекту генерального плану можна подати:
- електронним способом (форма, ePUAP, електронна пошта),
- на папері (поштою або особисто),
- у районних офісах або головному офісі BAiPP.
Якщо вам потрібна допомога в аналізі проекту або підготовці коментарів, будь ласка, зверніться до нашого офісу.
Зміст проєкту можна знайти тут:
https://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=mapa_plan_ogolny
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 листопада 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
