Utrata gruntu pod CPK nie dotyczy wyłącznie osoby wpisanej w księdze wieczystej. Dla gospodarstwa rolnego równie istotne może być to, kto faktycznie użytkuje ziemię, kto poniósł nakłady, kto zasiał uprawy i na jakich zasadach zawarto umowę najmu lub dzierżawy.
W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” omawiamy sytuację, w której nieruchomość objęta inwestycją CPK jest wykorzystywana przez inną osobę niż właściciel. Realizacja inwestycji i inwestycji towarzyszących CPK jest celem publicznym, a w sprawach nieuregulowanych ustawą o CPK stosuje się odpowiednio m.in. ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Właściciel traci nieruchomość, ale nie powinien tracić kontroli nad sprawą
Właściciel albo użytkownik wieczysty jest podstawowym adresatem decyzji prowadzącej do przejęcia nieruchomości i zasadniczo to jego prawo stanowi przedmiot wywłaszczenia. Ustawa o CPK wskazuje wprost, że ilekroć w tym zakresie mówi o właścicielu, obejmuje tym pojęciem także użytkownika wieczystego.
To właściciel uczestniczy w postępowaniu dotyczącym lokalizacji inwestycji, przejęcia prawa i ustalenia odszkodowania. Odszkodowanie ma być ustalone według zasad przewidzianych w ustawie o CPK oraz odpowiednio w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przy czym spółka celowa realizująca zadania CPK dokonuje wypłaty odszkodowań związanych z przejęciem nieruchomości.
Warto zarazem pamiętać, że odszkodowanie nie musi dotyczyć wyłącznie prawa własności albo użytkowania wieczystego. Na zasadach wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie może obejmować również inne prawa rzeczowe do nieruchomości, a ich wygaśnięcie lub ograniczenie powinno zostać uwzględnione przy ustalaniu odszkodowania. Dotyczy to przykładowo użytkowania, służebności lub hipoteki, zależnie od treści prawa i jego ujawnienia. Najem i dzierżawa pozostają natomiast stosunkami obligacyjnymi, a nie ograniczonymi prawami rzeczowymi.
W praktyce właściciel nie powinien zakładać, że samo ustalenie wartości gruntu rozwiąże całą sprawę. Jeżeli nieruchomość jest oddana w dzierżawę, warto od razu ustalić, czy na gruncie znajdują się uprawy, urządzenia, budynki gospodarcze, instalacje, nasadzenia wieloletnie albo inne nakłady i komu one faktycznie przysługują. Od tego może zależeć nie tylko wycena, lecz także rozliczenie między właścicielem a korzystającym z gruntu.
Najemca i dzierżawca nie są w tej samej sytuacji co właściciel
Najmujący korzysta z rzeczy co do zasady za czynsz, natomiast dzierżawca ma prawo nie tylko używać przedmiotu dzierżawy, ale również pobierać z niego pożytki. W realiach gospodarstw rolnych różnica jest zasadnicza: dzierżawca może prowadzić produkcję, ponosić nakłady i oczekiwać zbiorów, których nie uzyska, jeśli grunt zostanie przejęty przed końcem sezonu.
Samo istnienie stosunku najmu albo dzierżawy nie czyni jednak najemcy czy dzierżawcy właścicielem nieruchomości i nie daje automatycznie prawa do pełnego odszkodowania należnego za utratę gruntu. Wywłaszczenie jest konstrukcją odnoszącą się przede wszystkim do praw do nieruchomości, a ustawa o CPK odsyła w sprawach nieuregulowanych do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Nie oznacza to, że osoba korzystająca z ziemi pozostaje bez ochrony. Jej sytuacja może wynikać z treści umowy, zasad rozliczenia nakładów, postanowień o wcześniejszym rozwiązaniu umowy, roszczeń względem właściciela, a w określonych okolicznościach także z konieczności wykazania własnego interesu w postępowaniu. Problem polega na tym, że roszczenie dzierżawcy za utracony plon, nakład lub przedterminowe zakończenie korzystania z pola nie powinno być automatycznie utożsamiane z odszkodowaniem właściciela za samą nieruchomość.
Umowa ma znaczenie, ale nie zatrzyma inwestycji
Pierwszy scenariusz wygląda następująco: właściciel wydzierżawił 12 hektarów gruntu na dziesięć lat, a dzierżawca poniósł nakłady na poprawę jakości gleby, zasiał uprawy i planował dalszą produkcję. Następnie nieruchomość zostaje objęta procedurą realizacji CPK. Dla właściciela najważniejsze jest ustalenie odszkodowania za przejmowane prawo, ale dla dzierżawcy kluczowe stają się postanowienia umowy o nakładach, rozliczeniu pożytków, okresie wypowiedzenia oraz dokumenty potwierdzające rzeczywiście poniesione koszty.
Drugi scenariusz dotyczy najemcy domu lub lokalu znajdującego się na nieruchomości przejmowanej pod inwestycję. Najemca może ponieść koszty przeprowadzki, znaleźć się w trudnej sytuacji życiowej i utracić możliwość dalszego korzystania z lokalu, ale jego ochrona będzie przede wszystkim zależała od rodzaju umowy oraz konkretnych działań podejmowanych przez właściciela i organ. Ustawa o CPK uprawnia Spółkę Celową do realizacji programów wsparcia dla osób zbywających nieruchomości na szczególnych zasadach dobrowolnego nabycia. Wsparcie może obejmować w szczególności pomoc rzeczową związaną z przeprowadzką, zwrot określonych danin publicznoprawnych oraz zwrot nakładów związanych ze zmianą miejsca zamieszkania albo prowadzenia działalności. Ustawa pozostawia jednak Spółce Celowej określenie zasad i trybu realizacji tych programów, z zachowaniem równego traktowania uczestników oraz mechanizmu rozpatrywania skarg i wniosków.
Świadczenia te nie stanowią elementu administracyjnego odszkodowania ustalanego w decyzji o przejęciu nieruchomości. Są instrumentem powiązanym z dobrowolnym zbyciem nieruchomości na warunkach programu (w praktyce PDN albo KPDN) i przysługują wyłącznie w granicach jego regulaminu oraz warunków konkretnej transakcji. Nie oznacza to automatycznego, ustawowego świadczenia dla każdego najemcy lub dzierżawcy.
Jak może pomóc prawnik?
Kancelaria może w takiej sytuacji poprowadzić sprawę od początku do końca: przeanalizować umowę najmu albo dzierżawy, ocenić zasady rozliczenia nakładów oraz pożytków, przygotować stanowisko do organu lub drugiej strony, a także pilnować terminów wynikających z doręczanych pism i decyzji.
W sprawach dotyczących CPK nie należy traktować korespondencji urzędowej jak bezużytecznego spamu. Dla właściciela może ona oznaczać konieczność obrony wartości nieruchomości, a dla dzierżawcy lub najemcy – potrzebę szybkiego zabezpieczenia dowodów i ustalenia, od kogo oraz na jakiej podstawie można dochodzić rozliczenia. Im wcześniej zostanie przeanalizowana umowa i stan faktyczny, tym większa szansa na uniknięcie sporu o nakłady dopiero po utracie gruntu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 5 sierpnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
