Zgodnie z zeszłotygodniową obietnicą w dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy Państwu przedstawić kolejne planowane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”), obejmujące jedną ustawę, która została skierowana już do podpisu prezydenta oraz projekt ustawy, który jest już procedowany.
Ustawa z dnia 26 września 2025 r.
Ustawa została przekazana do podpisu Prezydenta w dniu 29 września 2025 r. Ma ona charakter przejściowy i doprecyzowujący w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego w okresie wdrażania planów ogólnych.
Przede wszystkim jednoznacznie określa, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 lipca 2026 r. będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy. Jeśli teren inwestycji leży na obszarze kilku gmin – plan ogólny musi obowiązywać we wszystkich z nich. Jest to kluczowy element reformy: bez planu ogólnego gmina nie będzie mogła wydawać nowych decyzji WZ.
Po drugie, ustawa reguluje, że nawet po utracie mocy obowiązującego studium, w sprawach dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego wszczętych przed wejściem w życie planu ogólnego, nadal stosowane będą dotychczasowe przepisy art. 54 UPZP.
Ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Kolejne projektowane zmiany w UPZP
Początkowo projekt złożony w lipcu 2025 r. zakładał jedną zmianę – przyznanie radzie gminy uprawnienia do określania zasad zawierania umów urbanistycznych w przypadku uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Zasady te miałyby być przyjmowane w formie uchwał stanowiących akty prawa miejscowego. W toku procesu legislacyjnego projekt został jednak znacząco rozbudowany i obecnie obejmuje propozycje szeregu dodatkowych zmian, z których najważniejsze warto omówić.
Celem przyspieszenia procedur związanych z przyjmowaniem planów ogólnych zaproponowano zmianę dotychczasowego trybu – zamiast „uzgodnienia” projektu planu ogólnego wprowadza się „opiniowanie”. Projekt określa katalog organów, które będą zobowiązane do wydania opinii. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie musiał wyznaczyć termin na jej złożenie, nie krótszy niż 21 dni od dnia zawiadomienia.
Zaproponowano także nową definicję inwestycji uzupełniającej. Będzie to: (i) inwestycja służąca wykonywaniu zadań własnych gminy – np. budowa dróg publicznych, sieci uzbrojenia terenu, placówek edukacyjnych, zdrowotnych, opiekuńczych, sportowych lub terenów zieleni; (ii) inwestycja handlowa lub usługowa, o ile służy obsłudze inwestycji głównej. Ta definicja ma kluczowe znaczenie dla stosowania przepisów o ZPI, ponieważ wpływa na zakres funkcjonalny i terytorialny takich planów.
Z istotniejszych zmian warto wskazać te dotyczące właśnie zintegrowanych planów inwestycyjnych. Po pierwsze, projekt przewiduje, że jeśli inwestycja uzupełniająca jest już objęta obowiązującym planem miejscowym, nie trzeba obejmować jej nowym ZPI. Po drugie, ZPI będzie mógł dotyczyć jedynie części ustaleń obowiązującego planu miejscowego, co pozwoli elastyczniej reagować na potrzeby inwestycyjne.
W relacjach między inwestorem a gminą projekt wprowadza możliwość, by inwestor jeszcze przed zawarciem umowy urbanistycznej podpisał z gminą umowę o pokrycie kosztów postępowania. Dodatkowo, projekt przewiduje dodanie w art. 37ed nowego rozwiązania, zgodnie z którym inwestor będzie mógł zobowiązać się do świadczeń na rzecz podmiotu publicznego (np. gminy lub spółki komunalnej), z odesłaniem do zasad partnerstwa publiczno-prywatnego.
Utrzymano też wspomniane na wstępie rozwiązanie, zgodnie z którym rada gminy może przyjąć uchwałę określającą zasady zawierania umów urbanistycznych, różnicując je w zależności od rodzaju inwestycji. To rozwiązanie ma wzmocnić transparentność i przewidywalność współpracy między inwestorem a samorządem.
Wśród innych interesujących rozwiązań warto zwrócić uwagę na nowy przepis, który zobowiązuje sądy administracyjne do rozpatrywania skarg na uchwały w sprawie ZPI w terminie dwóch miesięcy. Miałoby też zostać wprowadzone rozwiązanie na stwierdzenie nieważności planów ogólnych tylko w części. W ten sposób rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody nie powodowałyby nieważności całego przyjętego planu ogólnego, a tylko wybranych przepisów.
Ustawa ma wejść w życie co do zasady po upływie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W dniu 25 września 2025 r. odbyło się jej drugie czytanie w Sejmie; zgłoszono wówczas poprawki, wobec czego projekt został skierowany do Komisji do Spraw Deregulacji oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Ostateczny kształt ustawy poznamy po zakończeniu tych prac.
Z uwagi na trudności w uzgodnieniu powyższego projektu, w dniu 30 września 2025 r. został w Sejmie złożony poselski projekt zmiany UPZP, który w znacznym stopniu obejmuje przepisy w już procedowanym projekcie. Ze znaczących różnić zwracam uwagę na propozycje przepisów przejściowych mających na celu uporządkowanie sytuacji gmin, które już rozpoczęły prace nad planami ogólnymi.
Uproszczenie to wprowadza domniemanie, że wystąpienia o uzgodnienie dokonane przed wejściem w życie nowelizacji będą traktowane jako wystąpienia o opinię, a odmowy uzgodnienia – jako negatywne opinie. Postępowania administracyjne i sądowe toczące się w sprawie odmów uzgodnienia zostaną umorzone z mocy prawa.
Z punktu widzenia inwestorów, zaś istotny może być art. 9 tego projekt, który zawiesza bieg niektórych terminów administracyjnych, dotyczących m.in. uchwalania planów ogólnych i decyzji o warunkach zabudowy, do końca 2026 r., a który ma zostać biec dopiero od dnia 1 stycznia 2027 r. Oznacza to, że organy nie będą związane terminem na wydanie decyzji WZ, a więc czas oczekiwania nie tylko z przyczyn organizacyjnych może się znacząco wydłużyć.
Co więcej, rząd zapowiada już kolejną nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – projekt oznaczony symbolem UD316 (link do KPRM). Przyjęcie tego projektu przez Radę Ministrów jest planowane na IV kwartał 2025 r.
Podsumowując, zbliżający się termin pełnego wejścia w życie reformy planowania przestrzennego (1 lipca 2026 r.) sprawia, że w praktyce pojawia się wiele wątpliwości i trudności z jej wdrożeniem. Stąd też propozycje kolejnych zmian, które – miejmy nadzieję – ułatwią funkcjonowanie gmin i inwestorów w nowym systemie planowania przestrzennego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 6 października 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
