To już ostatni artykuł w cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” w 2025 roku. Podobnie, jak w poprzednich latach postanowiliśmy zrobić podsumowanie i wskazać na zagadnienia, które wpłynęły na rynek nieruchomości w kończącym się roku. W naszej ocenie 2025 rok zapisał się w prawie nieruchomości jako okres kolejnych nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”).
W 2025 r. ustawodawca przyjął aż pięć nowelizacji tej ustawy, w tym cztery już obowiązują. Rok ten był zatem dla deweloperów czasem dostosowywania dokumentacji, procedur sprzedażowych i systemów informacyjnych do rosnących obowiązków ustawowych. Podobnie będzie na początku 2026 r.
Jawność cen i nowe obowiązki informacyjne
Jedną z kluczowych nowelizacji było wprowadzenie obowiązku jawności cen, obejmującego m.in. publikację aktualnych i historycznych cen lokali na stronach internetowych deweloperów oraz przekazywanie danych do systemów publicznych. Zmiana ta zwiększyła transparentność rynku pierwotnego, ale jednocześnie postawiła przed deweloperami wyzwania praktyczne związane z aktualizacją danych, spójnością komunikacji marketingowej i ryzykiem sankcji za błędy lub nieścisłości.
Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Istotną zmianą praktyczną było również rozszerzenie obowiązku odprowadzania składek na DFG na wszystkie umowy deweloperskie i zobowiązujące z art. 2 ustawy deweloperskiej zawierane po wejściu w życie nowelizacji. Obowiązek ten został wprowadzony niezależnie od daty rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Zmiana ta wymagała aktualizacji wzorów umów deweloperskich i zobowiązujących oraz ścisłej współpracy z bankami prowadzącymi mieszkaniowe rachunki powiernicze (choć praktyka banków bywała różna).
Rękojmia
We wrześniu 2025 r. wszedł w życie także nowy art. 41a ustawy deweloperskiej wprowadzający odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości w wykonaniu umów deweloperskich i umów zobowiązujących. Wobec tego nie ma już wątpliwości, że w takich przypadkach odpowiednie zastosowanie będą mieć przepisy o rękojmi wynikające z Kodeksu cywilnego.
Portal DOM – kontynuacja „jawności cen”
Kontynuacją trendu jawności było uchwalenie przepisów tworzących Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), który prowadzony będzie przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Portal ten ma gromadzić dane o transakcjach na rynku pierwotnym i wtórnym, a w części statystycznej udostępniać je publicznie, z zachowaniem progów anonimowości. Choć portal rozpocznie faktyczne funkcjonowanie dopiero w kwietniu 2027 r., już teraz stał przesądzono o kierunku regulacji rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Powierzchnia użytkowa – sposób liczenia ceny
Ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej została przyjęta przez Sejm i Senat w grudniu i jeszcze 19 grudnia 2025 r. skierowana do podpisu Prezydenta RP. Nowelizacja ta, o ile zostanie przez Prezydenta podpisana, wprowadzi zasady ustalania ceny poprzez odniesienie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, która ma istotne znaczenie praktyczne zarówno dla deweloperów, jak i nabywców. Zgodnie z nowym art. 5a ustawy deweloperskiej, w umowach regulowanych przez tę ustawę, w tym w umowach deweloperskich, umowach sprzedaży oraz umowach rezerwacyjnych cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie musiała być określana jako iloczyn powierzchni użytkowej (wyrażonej w m²) oraz ceny za 1 m² tej powierzchni. Kluczowe jest przy tym przesądzenie, że powierzchnia użytkowa powinna być ustalana zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy dla danego lokalu lub domu.
Regulacja ta oznacza dla deweloperów konieczność zachowania szczególnej spójności pomiędzy dokumentacją projektową, administracyjną i kontraktową, co w praktyce oznacza przegląd stosowanych wzorów dokumentów i wprowadzenie zmian, które zapewnią zgodność ze znowelizowanymi przepisami.
Nowelizacja oczekuje jeszcze na podpis Prezydenta, ale wejdzie w życie szybko, bo już w 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a więc zapewne na początku lutego 2026 r. Co ważne, będzie miała zastosowanie również do przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych w toku. Jeżeli potrzebowaliby Państwo wsparcia w ocenie skutków tej nowelizacji lub aktualizacji dokumentów to zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.
Podsumowując, dla deweloperów realizujących inwestycje na rynku mieszkaniowym rok 2025 był rokiem rosnących obowiązków, co było wynikiem zmian ustawowych mających na celu doprecyzowywanie i zwiększanie transparentności. Zmiany w ustawie deweloperskiej wyznaczały nowy standard funkcjonowania, w szczególności w zakresie dostępu do cen lokali, którego pełne skutki ujawnią się w kolejnych latach.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 30 grudnia 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
