Tak jak wspominaliśmy w poprzednim artykule (do którego przeczytania serdecznie zapraszamy) w dniu 23 marca 2023 r. wpłynął do Sejmu rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). Projekt ten ma na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w zakresie planowania przestrzennego m.in. poprzez wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalonego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – planu ogólnego.
Wobec tego, w dzisiejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytanie czym jest plan ogólny gminy, czym się różni od studium oraz jakie zmiany w związku z powyższym nastąpią w ograniczeniu prawa własności nieruchomości.
Na wstępie wskazujemy, że plan ogólny gminy będzie przyjmowany jako uchwały rady gminy i stanowić będzie aktem prawa miejscowego.
Zgodnie z planowanym brzmieniem art. 13a Ustawy plan ogólny gminy określać będzie strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Jest to obligatoryjna część planu ogólnego, natomiast mogą się w nim znaleźć dodatkowe postanowienia w zakresie obszaru uzupełnienia zabudowy oraz obszaru zabudowy śródmiejskiej.
Plan ogólny gminy będzie stanowić podstawę do opracowania bardziej szczegółowego aktu prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Najważniejsza na ten moment różnicą między planem ogólnym gminy a studium jest ich charakter. Studium jest uchwałą wewnętrzną gminy, która ma na celu ukierunkować działania organów gminy w zakresie planowania zagospodarowania przestrzennego, nie ma ona możliwości kreowania praw i obowiązków względem osób trzecich. Natomiast plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego to jest prawem powszechnie obowiązującym na obszarze całej gminy, który może stanowić podstawę do nakładania praw i obowiązków także na właścicieli nieruchomości.
Powyższe ma duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości, które są położone na obszarze dla których do tej pory nie sporządzono planu miejscowego, gdyż zgodnie z planowanym brzmieniem art. 13a ust. 5 Ustawy postanowienia planu ogólnego gminy w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszaru zabudowy śródmiejskiej będą stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe jest znaczącą różnicą pomiędzy studium a planem ogólnym gminy, gdyż obecnie właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości, które są położone na obszarze, dla którego nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie musiał wnioskować o decyzję zgodną ze studium. W związku z powyższym np. w przypadku, gdy w studium obszar nieruchomości został określony jako zabudowa usługowa, nic nie stało na przeszkodzie by złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ dla budynku wielorodzinnego. Po wejściu w życie projektowanych przepisów oraz sporządzaniu planów ogólnych gminy nie będzie to już możliwe.
Wskazujemy też, że plan ogólny nie będzie stanowił podstawy prawnej (czyli nie będzie „innym aktem prawa miejscowego”) m.in. do wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ust. 6 Prawa Budowlanego oraz dla pozwolenia na budowę w zakresie sprawdzenia, o którym mowa w art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa Budowlanego (w tym wypadku podstawą będzie decyzja WZ). Wynika to wprost z projektowanego brzmienia art. 13a ust. 6 Ustawy. W związku z powyższym, realizacja robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia, o którym mowa powyżej nie będzie weryfikowana pod względem zgodności z planem ogólnym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Mając na uwadze całokształt zmian zaproponowanych w Projekcie, należy wskazać, że plan ogólny gminy może być skutecznym narzędziem samorządu do kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności w zakresie wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże kluczowa będzie jakość sporządzanych planów ogólnych, które ze względu na swój charakter powinny być szczegółowo konsultowane ze społecznością lokalną i właścicielami nieruchomości.
W kolejnym artykule przybliżymy Państwu procedurę uchwalania przed radę gminy planu ogólnego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 11 kwietnia 2023 r.
autor:
