W dniu 24 sierpnia 2023 r. w Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: „Nowelizacja”), która jednocześnie zmienia przepisy aż kilkudziesięciu innych ustaw. Co do zasady Nowelizacja wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, czyli w dniu 24 września 2023 r., z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których przewidziano dłuższe vacatio legis, o czym pisaliśmy w poprzednich artykułach #164 i #165.
W związku z faktem, że wejście w życie jest coraz bliżej, w dzisiejszym artykule chcielibyśmy przybliżyć Państwu zmiany w innych ustawach – najbardziej istotnych, z punktu widzenia inwestycji deweloperskich.
W ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w której w art. 14 ust. 3 jako sposób przeznaczenia gruntów do zalesienia dodano możliwość wyznaczenia terenu lasu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w wyniku uchylenia przepisów dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy nie ma już podstaw, żeby w ramach przygotowywania do umowy przekazania z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jednostce samorządu terytorialnego na drogi analizować inny akt planistyczny niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji wykreślono odniesienie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy w przepisach ustawy.
W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w art. 2 w ust. 1a skreślono odniesienie do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W związku z tym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu zgodnie z brzmieniem znowelizowanego przepisu będzie mogło nastąpić wyłączenie zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Przepis ten wchodzi w życie dopiero 1 stycznia 2026 r., czyli wtedy, gdy miałaby przestać obowiązywać ustawa lex deweloper. Zwracamy też uwagę na przepis przejściowy, który wskazuje, że nawet po 31 grudnia 2025 r. do inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe. Zatem organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu po 1 stycznia 2026 r. pomimo zmiany treści przepisu będzie miał prawo do jego wydania także w przypadku lokalu wybudowanego w oparciu o uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
W Prawie budowlanym w odniesieniu do dokumentów legalizacyjnych wykreślono także odwołanie do uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. W związku z tym, w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 Prawa budowlanego, do dokumentów legalizacyjnych należeć będą: zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy czym przepis przejściowy, podobnie jak powyżej, pozwala na stosowanie przepisów w brzmieniu na dzień 31 grudnia 2025 r., w stosunku do inwestycji realizowanych w oparciu o uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
W ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ze względu na rolę jaką pełnić będzie obszar uzupełniania zabudowy, a także sposób jego wyznaczania, który uniemożliwi wyznaczanie nadmiernych powierzchni, zrezygnowano z dotychczasowych zapisów dotyczących wyznaczania obszaru zwartej zabudowy oraz konieczności uzyskiwania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I‒III na cele nierolnicze i nieleśne, jeśli będą one położone na obszarze uzupełnienia zabudowy. Z ustawy wykreślono zatem definicję obszaru zwartej zabudowy, zaś dodano odniesienie do obszaru uzupełnienia zabudowy. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – w związku z zastąpieniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym, wymieniono odwołania do studium na odwołania do planu ogólnego gminy jako właściwego dokumentu do sprawdzenia, w jakiej strefie planistycznej znajduje się nieruchomość. Przy wyborze techniki szacowania nieruchomości wskazano również, że w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy szacowaniu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
W ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego uchylono przepis wyłączający stosowanie ustawy do nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast, w przypadku podjęcia uchwały na zasadach wskazanych w tzw. specustawie mieszkaniowej. Uchylono również przepis regulujący zasady nabycia przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa własności nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miasta. W uchylanym art. 9a u.k.u.r. przyznano KOWR prawo nabycia nieruchomości, gdy nie osiągnięto zakładanego rezultatu inwestycyjnego w określonym terminie. Przepis ten znajdował zastosowanie jedynie do nieruchomości rolnych, które znajdują się w granicach administracyjnych miasta i zostały nabyte w trybie art. 1b u.k.u.r., który również został uchylony.
W ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w związku z tym, że jak już wspomnieliśmy uchylono przepisy dotyczące studium, które określały obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, dotychczasową rolę studium w zakresie prowadzenia i kształtowania polityki przestrzennej gminy przejmą: plan ogólny gminy w zakresie ustalenia stref przeznaczonych do rozmieszczenia terenów o określonym przeznaczeniu w planach miejscowych oraz strategia rozwoju gminy. W zmienionym art. 18 ponownie zakreślono katalog dokumentów, w których konieczne jest uwzględnienie ochrony zabytków i opieki nad nimi, tj. strategia rozwoju województwa, plan zagospodarowania przestrzennego województwa, plan zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, analizy i studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu, strategia rozwoju gminy, strategia rozwoju ponadlokalnego, plany ogólne gmin, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany odbudowy albo decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.
W ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji wprowadzono zmiany związane z odniesieniem do przeprowadzenia konsultacji społecznych na zasadach wskazanych w Nowelizacji. Wskazano, że projekty dokumentów poddawanych konsultacjom społecznym, a także projekty dokumentów przekazywanych do rady gminy oraz raporty udostępnia się w Rejestrze Urbanistycznym, która to czynność kończy konsultacje społeczne. Postępowanie w sprawie zmiany planu ogólnego gminy realizujące ustalenia gminnego programu rewitalizacji prowadzi się w trybie określonym w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dokonano zmiany polegającej na modyfikacji treści stanowiącego załącznik do ustawy prospektu informacyjnego w części III: „Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego”, która otrzymała nowe brzmienie określone w załączniku do Nowelizacji.
I tak modyfikacji w prospekcie ulegnie zawartość sekcji dotyczącej informacji o aktach planowania przestrzennego i innych aktach prawnych na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, gdzie jako: „Inne” należy zamieścić akty prawne w sprawach: dotyczących Inwestycji, Inwestycji Towarzyszących oraz obszaru otoczenia CPK, lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, ustanowienia form ochrony przyrody lub ich otulin (parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu, obszaru Natura 2000, pomnika przyrody, stanowiska dokumentacyjnego, użytku ekologicznego, zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, ochrony gatunkowej roślin, zwierząt i grzybów), ustanowienia strefy ochronnej terenu ochrony bezpośredniej i terenu ochrony pośredniej ujęcia wody, wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji lub obszarów cichych poza aglomeracją, utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, uznania zabytku za pomnik historii, określenia granic obszaru Pomnika Zagłady i jego strefy ochronnej, utworzenia parku kulturowego, ustalenia zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych. Z sekcji usunięto natomiast miejsce na informację dotyczącą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu rewitalizacji, zaś w ich miejsce pojawił się punkt dotyczący planu ogólnego gminy. Jako informację w tym zakresie zgodnie z nowym wzorem prospektu należy wskazać numer i datę aktu prawnego, nazwę organu oraz miejsce publikacji.
W sekcji dotyczącej Ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym – dodano pole dotyczące informacji o maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy.
W sekcji dotyczącej ustaleń decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poszerzono obowiązek informacyjny o konieczność wskazania takich parametrów jak: minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej, nadziemna intensywność zabudowy oraz wysokość zabudowy.
W sekcji dotyczącej Informacji dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym usunięto odniesienie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Oprócz powyższych zmian, z uwagi na obszerność i przekrojowy charakter Nowelizacji, już w tym miejscu sygnalizujemy zmiany związane z usunięciem z wielu ustaw odwołań do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zastąpieniem ich odniesieniami do planu ogólnego z jednoczesnym wskazaniem konsekwencji uznania go przez ustawodawcę za akt prawa miejscowego.
Na odrębny artykuł zasługują również zmiany w zakresie obowiązywania tzw. lex deweloper, do lektury którego serdecznie zapraszamy już we wrześniu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 29 sierpnia 2023 r.
autor:
