W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na Roli” chcemy przedstawić Państwu najważniejsze założenia ustawy podpisanej przez Prezydenta RP 10 marca 2026 r., określanej publicznie jako ustawa wzmacniająca ochronę polskiego rolnictwa. Ze względu na to, że nowe regulacje dotyczą zarówno rolników indywidualnych, jak i dzierżawców, przedsiębiorców oraz podmiotów zainteresowanych nabywaniem gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, warto omówić je szerzej i z perspektywy praktycznej.
Na początku należy zwrócić uwagę, że podstawowym rozwiązaniem przyjętym przez ustawodawcę jest wydłużenie o kolejne 10 lat okresu wstrzymania sprzedaży nieruchomości rolnych, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Oznacza to, że co do zasady państwowa ziemia rolna pozostanie wyłączona ze sprzedaży do 30 kwietnia 2036 r. Ustawodawca uzasadnia tę zmianę potrzebą ochrony gospodarstw rodzinnych, ograniczenia spekulacyjnego obrotu ziemią oraz przeciwdziałania wykupowi gruntów przez podmioty zagraniczne lub podmioty niezwiązane faktycznie z działalnością rolniczą.
W tym miejscu trzeba podkreślić, że rozwiązanie to nie funkcjonuje w oderwaniu od dotychczasowego systemu prawa rolnego. Nowelizacja wpisuje się w logikę ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz w szersze reguły wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce oznacza to dalsze utrzymanie modelu, w którym państwowa ziemia ma służyć przede wszystkim prowadzeniu działalności rolniczej i powiększaniu gospodarstw rodzinnych, a nie stanowić zwykły przedmiot obrotu rynkowego.
Dzierżawa nadal jako podstawowa forma gospodarowania
Szczególnie istotne jest to, że nowe przepisy potwierdzają dotychczasowy kierunek polityki rolnej państwa, zgodnie z którym podstawową formą gospodarowania gruntami z Zasobu ma pozostać dzierżawa. Z komunikatów KOWR wynika wprost, że takie rozwiązanie odpowiada postulatom środowiska rolniczego, które wskazywało, iż korzystanie z gruntów państwowych bez konieczności ich zakupu pozwala rozwijać gospodarstwa bez ponoszenia bardzo wysokich kosztów zakupu.
Nie jest to kwestia wyłącznie teoretyczna. Dla wielu rolników i dzierżawców oznacza to, że zamiast planować wykup użytkowanej od lat nieruchomości, będą musieli dalej opierać swoją strategię gospodarczą na utrzymaniu lub renegocjowaniu stosunku dzierżawy. Z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego bywa to rozwiązanie korzystne, ponieważ środki mogą zostać przeznaczone na inwestycje, sprzęt, modernizację produkcji albo poprawę płynności gospodarstwa, a nie na sam zakup ziemi.
Warto przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa gospodaruje Zasobem w pierwszej kolejności przez wydzierżawienie lub sprzedaż oznacza to, że dzierżawa nie jest rozwiązaniem prowizorycznym, lecz jednym z podstawowych instrumentów polityki państwa wobec gruntów rolnych.
Wyjątki od zakazu sprzedaży
Jednocześnie należy zaznaczyć, że ustawodawca nie utrzymał zakazu sprzedaży w sposób absolutny. Nadal przewidziane są wyjątki, a jeden z nich został właśnie rozszerzony.
Najistotniejsza zmiana dotyczy nieruchomości rolnych o niewielkiej powierzchni. Dotychczas spod zakazu wyłączone były nieruchomości do 2 ha, natomiast po nowelizacji limit ten wzrasta do 5 ha. Z komunikatów publicznych wynika, że zmiana ta ma usprawnić gospodarowanie Zasobem i przyspieszyć rozdysponowanie mniejszych działek, zwłaszcza na rzecz rolników indywidualnych, którzy chcą rozwijać swoje gospodarstwa bez wieloletnich procedur administracyjnych.
Poza tym zakaz nie obejmuje nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy albo w planie ogólnym gminy na cele inne niż rolne. Wśród przykładów wskazywanych publicznie pojawiają się parki technologiczne, centra biznesowo-logistyczne, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe czy obiekty sportowo-rekreacyjne. Z zakazu wyłączone pozostają także nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych oraz niektóre domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze i garaże wraz z niezbędnymi gruntami.
To właśnie na tym etapie pojawia się najwięcej błędów praktycznych. Samo przekonanie, że dana nieruchomość potencjalnie nadaje się pod inwestycję, nie jest równoznaczne z możliwością jej swobodnego nabycia. Kluczowe znaczenie ma bowiem formalne przeznaczenie gruntu wynikające z właściwych dokumentów planistycznych, a nie wyłącznie gospodarczy zamiar nabywcy.
Co to oznacza w praktyce
Nowe przepisy będą miały bardzo różne skutki dla poszczególnych grup uczestników obrotu. Dla rolników indywidualnych mogą oznaczać łatwiejsze nabywanie mniejszych działek z Zasobu, ale równocześnie utrzymanie ograniczeń przy zakupie większych nieruchomości. Dla dzierżawców to sygnał, że długofalowe planowanie powinno nadal opierać się przede wszystkim na trwałości dzierżawy, a nie na założeniu, że wykup będzie naturalnym i szybkim kolejnym krokiem.
Dla inwestorów i przedsiębiorców ustawa oznacza z kolei konieczność bardzo dokładnego badania statusu prawnego nieruchomości przed rozpoczęciem rozmów biznesowych. Jeżeli grunt należy do Zasobu, zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy rzeczywiście mieści się on w ustawowym wyjątku od zakazu sprzedaży. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której negocjacje, analizy finansowe i przygotowania inwestycyjne będą prowadzone przez wiele miesięcy, mimo że sama sprzedaż nie będzie prawnie dopuszczalna.
Można wskazać dwa typowe scenariusze. W pierwszym rolnik od lat dzierżawi grunt od KOWR i zakłada, że po wygaśnięciu wcześniejszego okresu ochronnego kupi ziemię na własność; po nowelizacji musi jednak zweryfikować cały plan rozwoju gospodarstwa, ponieważ generalny zakaz sprzedaży pozostaje w mocy do 2036 r.
W drugim przedsiębiorca znajduje atrakcyjny grunt należący do Zasobu i traktuje go jako potencjalne miejsce pod inwestycję, ale dopiero analiza planistyczna pokazuje, że nieruchomość nadal ma charakter rolny, a więc obrót nią podlega ustawowym ograniczeniom.
Zakres pomocy kancelarii
W takich sprawach znaczenie ma nie tylko znajomość przepisów, lecz przede wszystkim ich prawidłowe zastosowanie do konkretnej nieruchomości i konkretnego celu klienta. Kancelaria pomaga w analizie dokumentów dotyczących gruntu, w ocenie przeznaczenia nieruchomości oraz w ustaleniu, czy w danej sprawie można mówić o wyjątku od zakazu sprzedaży albo o realnych możliwościach dalszej dzierżawy. Pomagamy także w przygotowaniu pism, wniosków i stanowisk kierowanych do KOWR, w zabezpieczeniu terminów, weryfikacji projektów umów oraz w reprezentacji w sporach administracyjnych i cywilnych związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 marca 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
