Dziś wracamy do tematów związanych z ustawą „lokal za grunt” i zgodnie z obietnicą chcemy przybliżyć Państwu proces nabywania nieruchomości w trybie tej ustawy.
Pierwszym krokiem do zbycia nieruchomości jest podjęcie przez radę gminy uchwały o zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu. Do projektu uchwały musi zostać dołączony operat szacunkowy określający wartość nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia.
Uchwała o zbyciu nieruchomości musi określać podstawowe informacje lokalach lub budynkach, które mają zostać przekazane przez inwestora na własność gminy w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, w tym: (i) minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową, (ii) ich przeznaczenie, (iii) minimalny standard, wymogi dotyczące lokalizacji, cenę 1m2 powierzchni użytkowej oraz (iv) termin ich przekazania na własność gminie, który będzie liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości.
Dla lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania na własność gminy pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja uchwała może wskazywać dodatkowe wymogi dotyczące ich lokalizacji (w szczególności odległości od budynków użyteczności publicznej, w tym budynków wykorzystywanych na potrzeby oświaty, wychowania lub opieki zdrowotnej oraz dostępu do środków transportu publicznego).
W tym miejscu, warto przypomnieć, że zgodnie z ustawą z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym inicjatywa uchwałodawcza przysługuje: (i) wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), (ii) klubowi radnych, (iii) radnym lub (iv) grupie mieszkańców (liczba w zależności od wielkości gminy). W związku z tym każdy w wymienionych podmiotów może być inicjatorem takiej uchwały.
Cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Przykładowo można wskazać, że wskaźnik ten za IV kwartał 2020r. i I kwartał 2021r. wynosił (dane na podstawie informacji publikowanych przez urzędy wojewódzkie):
- Dla województwa mazowieckiego*, z wyłączeniem m. st. Warszawy – 4.354,45 zł,
- Dla m. st. Warszawy – 7.197,41,
- Dla województwa małopolskiego**, z wyłączeniem Krakowa – 4.273 zł,
- Dla Krakowa – 5.672 zł,
- Dla województwa śląskiego*** – 4.532 zł,
- Dla Katowic – 5.121 zł.
Takie ukształtowanie cen 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu może spowodować, że bardziej opłacalnym dla inwestorów będzie nabywanie nieruchomości w trybie ustawy „lokal za grunt” w mniejszych miastach, poza dużymi aglomeracjami.
Cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie może zostać podwyższona w uchwale o zbyciu nieruchomości, jednakże ustawodawca wprowadził limity podwyższenia. W szczególności łączna cena lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminy nie może być wyższa niż wartość nieruchomości, której dotyczy uchwała, określona w operacie szacunkowym dołączonym do projektu tejże uchwały.
Zbycie nieruchomości będzie następować przez jej sprzedaż w drodze przetargu nieograniczonego. Przetarg ogłaszany i przeprowadzany będzie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
W wypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbyta w trybie ustawy „lokal za grunt” może być wyłącznie nieruchomość, co do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy.
Szczegółowe warunki ogłoszenia przetargu i oferty inwestora możecie Państwo znaleźć w art. 6 i 7 ustawy „lokal za grunt”. My chcielibyśmy zwrócić uwagę, że cena wywoławcza nieruchomości nie może być niższa niż wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym załączonym do projektu uchwały o zbyciu nieruchomości. Jedynie w przypadku, gdy nieruchomość zbywana jest wpisana do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków lub znajduje się w obszarze rewitalizacji cenę wywoławczą może zostać ustalona na poziomie nie niższym niż 90% wartości nieruchomości.
Przechodząc do oferty inwestora to oprócz danych dotyczących inwestora, takich jak jego firma, forma prowadzenia działalności, dane teleadresowe czy numer KRS, inwestor będzie zobligowany wskazać informacje o inwestycji (w tym liczbę i powierzchnię użytkową planowanych do objęcia tą inwestycją lokali lub budynków w podziale na lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu lub budynki o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu), oferowaną cenę nieruchomości, wskazanie lokali lub budynków oferowanych do przekazania na własność gminie.
Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy (liczonych od dnia zamknięcia pierwszego przetargu) organ przeprowadza drugi przetarg. Jeżeli drugi przetarg również zakończył się wynikiem negatywnym, organ właściwy może organizować kolejne przetargi, ogłaszając je po sobie nie wcześniej niż po upływie 30 dni i nie później niż po upływie 6 miesięcy od dnia zamknięcia poprzedniego przetargu.
W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia przetargu dochodzi do zawarcia umowy. Umowa (oprócz standardowych elementów, takich jak dane identyfikujące nieruchomość) zawierać będzie również informację o inwestycji, w tym termin jej zakończenia (w przypadku gdy lokale lub budynki planowane do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” będą pochodziły z inwestycji), zobowiązanie inwestora do przekazania na własność gminie lokali lub budynków, ich cenę lokali lub budynków, zobowiązanie gminy do przeniesienia na inwestora decyzji o warunkach zabudowy wydanej w stosunku do nieruchomości oraz termin dokonania tego przeniesienia- w przypadku gdy inwestor zamierza realizować inwestycję zgodnie z warunkami ustalonymi w tejże decyzji, formę zabezpieczenia wykonania zobowiązania oraz kary umowne, jeżeli mają być stosowane.
Różnica między ceną nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu a ceną lokali lub budynków, które inwestor zobowiązał się w umowie przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” podlega zapłacie pieniężnej.
Inwestor musi z rozwagą podejść do zobowiązań zaciąganych w umowie, gdyż w przypadku nieprzekazania na własność gminie lokali lub budynków zobowiązany będzie do zapłaty gminie sumy pieniężnej stanowiącej 150% ceny lokali lub budynków, które zobowiązał się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia.
Wierzytelność gminy podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki albo zastawu.
Należy wskazać, że ustawa „lokal za grunt” dość znacznie modyfikuje zasady zbywania nieruchomości będących w gminnym zasobie, określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Ustawa ta de facto wyłącza tryb rokowań po drugim przetargu na rzecz wielu przetargów dotyczących tej samej nieruchomości. W konsekwencji może to doprowadzić do znaczącego przedłużania procesu nabywania nieruchomości.
Podsumowując, procedura nabycia nieruchomości w trybie ustawy „lokal za grunt” wymaga współdziałania kilku podmiotów: inwestorów, rad gmin oraz organów wykonawczych gmin. Nie można również zapominać, że podstawowym celem jednostek samorządu terytorialnego powinno być działanie na korzyść społeczności lokalnej i organy samorządowe przy podejmowaniu decyzji zapewne będą brały pod uwagę również jej głos.
Nawiązując do naszego ostatniego alertu dotyczącego rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wskazujemy, że został mu nadany numer druku 985. Pod tym numerem można więc śledzić dalszy przebieg prac legislacyjnych, jako że projekt został skierowany do I czytania na posiedzeniu Sejmu.
Za tydzień, wrócimy jeszcze do tematyki miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, analizując dla Państwa możliwości zaskarżenia planów i ich kontroli przez sądy administracyjne.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
* Obwieszczenie Wojewody Mazowieckiego w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego https://www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/wskaznik-p…
** Obwieszczenie Wojewody Małopolskiego w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego: https://bip.malopolska.pl/muw,a,31879,ustalenie…
*** Obwieszczenie Wojewody Śląskiego w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego: https://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszcz…
Jednocześnie wskazujemy, że patronem cyklu związanego z ustawą „lokal za grunt” jest Polski Związek Firm Deweloperskich.
Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.
autor:
