W ramach kontynuowania cyklu poświęconego tematyce użytkowania wieczystego, dzisiejszy artykuł poświęcony jest rozwiązaniu oraz zmianie umowy o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste („umowa ustanowienia użytkowania wieczystego”) z uwagi na cel korzystania z gruntu i faktycznego jego wykorzystanie.
W pierwszej kolejności należy bowiem przypomnieć, że umowa ustanowienia użytkowania wieczystego ma charakter celowy, co oznacza, że z jej treści powinien wynikać określony sposób korzystania z gruntu, który zostaje oddany w użytkowanie wieczyste. Konsekwencją powyższego jest to, że użytkownik wieczysty jest zobowiązany do korzystania z gruntu zgodnie z celem ustanowienia tego prawa.
Powyższe przypomnienie ma istotne znaczenie dla omawianego zagadnienia, ponieważ zgodnie z treścią art. 240 k.c., umowa ustanowienia użytkowania wieczystego może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Rozwiązanie umowy ustanowienia użytkowania wieczystego jest przymusowym sposobem przedterminowego zakończenia takiej umowy, chociaż wskazać należy, że zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny art. 240 k.c. dotyczy również sytuacji, w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w inny sposób niż na podstawie umowy (np. w drodze decyzji administracyjnej, czy też na podstawie wyroku sądu).
Przykładowo jako podstawę rozwiązania prawa użytkowania wieczystego można wskazać brak realizacji przez użytkownika wieczystego na gruncie określonych w umowie budynków lub urządzeń, jednakże katalog przyczyn ma charakter otwarty. Zaznaczyć jednak należy, iż podstawą do rozwiązania użytkowania wieczystego w trybie przewidzianym przez art. 240 k.c. nie może być zwykłe naruszenie, lecz tylko takie, które ma charakter oczywisty, ewidentny i niczym nieusprawiedliwiony, na co wskazał wyraźnie Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt I CSK 129/14).
Możliwa jest także sytuacja, w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione bez określenia przeznaczenia gruntu. Nie wyłącza to jednak możliwości rozwiązania umowy ustanowienia użytkowania wieczystego. W takim przypadku, podstawą oceny tego czy grunt jest użytkowany w sposób prawidłowy będzie odniesienie się do przepisów prawa, w tym do postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla danego gruntu.
Kolejnym przepisem, który daje podstawę do rozwiązania umowy ustanowienia użytkowania wieczystego jest art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”), zgodnie z którym właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
Skutkiem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu, na który została ona zawarta jest obowiązek zwrotu sumy opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego, z tym zastrzeżeniem, że maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Opłaty te podlegają waloryzacji.
Należy zaznaczyć, iż co do zasady z ww. przepisów wynika uprawnienie właściciela gruntu do żądania rozwiązania umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego poprzez sąd, nie zaś do złożenia jednostronnego oświadczenia woli o rozwiązaniu takiego stosunku prawnego.
Powszechnie akceptowalnym sposobem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego jest również zawarcie pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym umowy rozwiązującej umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Odnosząc się do drugiego z zagadnień poruszanych w ramach dzisiejszego artykułu tj. zmiany umowy ustanowienia użytkowania wieczystego wskazać należy, że do 2019 roku kwestia ta pozostawała praktycznie poza zakresem zainteresowania ustawodawcy, co prowadziło do dużej dowolności w kształtowaniu przez gminy oraz Skarb Państwa warunków zmiany takiej umowy. Stwarzało to problemy po stronie użytkowników wieczystych, ponieważ jak zostało to wskazane wyżej, korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z umową mogło spowodować nawet jej rozwiązanie. Do tego czasu bowiem jedynym sposobem dokonania zmiany umowy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, na co przecież właściciel gruntu nie musiał wyrażać zgody, a często nawet nie odnosił się w żaden sposób do propozycji zmiany tej umowy.
Jednakże, na mocy ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw znowelizowano ustawę o gospodarce nieruchomościami i wprowadzono procedurę zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz odpłatności z tym związanej.
Zgodnie z treścią art. 73 ust. 2 u.g.n. zarówno organowi jak i użytkownikowi wieczystemu przyznano uprawnienie do złożenia wniosku o zmianę celu użytkowania wieczystego, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego. Ponadto, uprawnienie do złożenia takiego wniosku na mocy art. 73 ust. 2b przysługuje użytkownikowi wieczystemu, jeżeli proponowana zmiana jest zgodna:
- z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
- z decyzją o pozwolenie na użytkownie obiektu budowlanego lub
- ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub
- z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętej na podstawie tzw. „lex deweloper”;
- z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W odpowiedzi na wniosek właściwy organ powinien przedstawić w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez użytkownika wieczystego pisemne stanowisko. W przypadku gdy organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawi w tym terminie stanowiska użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Ze zmianą celu użytkowania wieczystego wiąże się również kwestia zmiany stawki procentowej opłaty rocznej, którą przyjmuje się stosownie do celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu. Nowa stawka opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona. Warto wskazać, że w przypadku, gdy w wyniku zmiany celu stawka ulega obniżeniu, to strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciel w wysokości nie wyższej niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej w tytułu użytkowania wieczystego.
Podsumowując, jak wynika z powyższych rozważań umowa ustanowienia użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana w przypadku, gdy użytkownik wieczysty korzysta z niej niezgodnie z przeznaczeniem. Na podstawie jednak przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości, w takich przypadkach użytkownik powinien złożyć wniosek o zmianę umowy tak by cel użytkowania wieczystego był zgodny z określoną stawką. W takim przypadku organy nie będą miały podstaw do ewentualnego wypowiedzenia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego.
Już dziś zapraszamy do lektury kolejnego artykułu, w którym poruszymy kwestie niedawnej nowelizacji kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
