W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy tematykę związaną z hipotekami i postaramy się scharakteryzować instytucję, jaką jest administrator hipoteki.
Z pojęciem administratora hipoteki spotykamy się w sytuacji, gdy mamy do czynienia z jedną hipoteką, która stanowi zabezpieczenie kilku wierzytelności, które przysługują kilku różnym podmiotom, jednakże takie wierzytelności związane są z realizacja jednego przedsięwzięcia. Administrator hipoteki stanowi bowiem rolę zastępcy pośredniego wierzycieli korzystających z zabezpieczenia rzeczowego, jakim jest hipoteka.
Tytułem przykładu można tutaj wskazać np. na konsorcjum kilku różnych banków, które wspólnie udzielają finansowania w formie kredytu na rzecz dewelopera, który realizuje konkretne przedsięwzięcie inwestycyjne.
Sytuacja, w której mamy ustanowioną jedną hipotekę, która zabezpieczenia kilka wierzytelności powoduje, że konieczne jest powołanie przez wierzycieli hipotecznych podmiotu, który będzie reprezentował ich wspólne interesy. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece („UKWiH”), w artykule 682 UKWiH, wręcz wymaga od wierzycieli hipotecznych ustanowienia administratora hipoteki w takiej sytuacji.
Zaznaczyć należy, że administrator hipoteki działa we własnym imieniu, lecz na rzecz wszystkich wierzycieli hipotecznych, których wierzytelności zabezpieczone są taką hipoteką. Wyjątkiem jest jednak sytuacja, w której administrator hipoteki jest jednocześnie jednym z wierzycieli hipotecznych, gdyż w takiej sytuacji administrator hipoteki działać będzie w imieniu własnym i na własny rachunek w zakresie wierzytelności, które przysługują jemu jako wierzycielowi hipotecznemu, zaś na cudzy rachunek w zakresie wierzytelności pozostałych wierzycieli hipotecznych.
Warto zwrócić uwagę, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która zostanie obciążona taką hipoteką, zostanie ona wpisana na rzecz administratora hipoteki, nie zaś na rzecz wierzycieli hipotecznych. Administrator hipoteki jest bowiem w tym zakresie powiernikiem wierzycieli hipotecznych, co wiąże się z obowiązkiem wzmożonej lojalności wobec wierzycieli. Jednakże wierzycielom hipotecznym przysługują pewne uprawnienia w tym do zmiany administratora hipoteki, żądania podziału hipoteki w sytuacji, gdy umowa powołująca administratora hipoteki wygaśnie oraz nie zostanie powołany nowy administrator hipoteki.
Do obowiązków administratora hipoteki należy:
- dbanie o interesy wszystkich wierzycieli hipotecznych danej hipoteki,
- wykonywanie uprawnień wynikających z hipoteki, gdyż wierzyciele hipoteczni nie są legitymowani do wykonywania takich uprawnień,
- odpowiedzialność kontraktowa administratora względem wierzycieli hipotecznych w przypadku niewykonywania lub nienależytego wykonywania umowy.
Administrator hipoteki posiada w związku z tym odpowiednie uprawnienia m.in.:
- uprawienie do działania na rzecz wierzycieli hipotecznych danej hipoteki bez konieczności uzyskiwania w tym zakresie dodatkowych i odrębnych upoważnień od wierzycieli w celu podjęcia konkretnych działań w ich interesie,
- jest uczestnikiem postępowań wieczystoksięgowych dotyczących danej hipoteki,
- jest uprawniony do podejmowania czynności egzekucyjnych w celu egzekwowania wierzytelności zabezpieczonych hipoteką,
- prawo do otrzymania wynagrodzenia za swoje czynności oraz zwrot wydatków (chociaż umowa o ustanowienie administratora hipoteki może mieć również charakter nieodpłatny).
W celu ustanowienia administratora hipoteki konieczne jest zawarcie pomiędzy wierzycielami hipotecznymi umowy o ustanowienie administratora hipoteki. Nie jest możliwe powołanie administratora hipoteki w drodze jednostronnej czynności wierzyciela. Warto zwrócić uwagę, że ustawodawca nie stawia szczególnych zakazów odnośnie do podmiotów, które mogą pełnić funkcję administratora hipoteki, stąd też takim administratorem może być jeden z wierzycieli hipotecznych albo też i inny podmiot, w tym osoba fizyczna, osoba prawna, a nawet ułomna osoba prawna, niezależnie od tego czy ma siedzibę w Polsce, czy też zagranicą. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wierzyciele powołali więcej niż jednego administratora hipoteki, jednakże w takim przypadku powinni określić, które wierzytelności mają być zabezpieczone hipoteką wpisaną na rzecz danego administratora. Administrator hipoteki może zostać powołany przed ustanowieniem hipoteki (pierwotne powołanie administratora hipoteki), jak i po jej powstaniu (wtórne powołanie administratora hipoteki).
Umowa o ustanowienie administratora hipoteki powinna być zawarta w co najmniej formie pisemnej pod rygorem nieważności. Mimo że przepisy nie określają w sposób szczegółowy treści takiej umowy to niezwykle istotne jest, aby taka umowa zawierała szczegółowe określenie praw i obowiązków administratora hipoteki względem wierzycieli hipotecznych, jak również określone zakresy zabezpieczenia każdej z wierzytelności hipotecznych. Niezbędne jest również, żeby umowa taka zawierała przede wszystkim upoważnienie dla administratora do przyjęcia hipoteki do własnego majątku i jej wykonywania w imieniu własnym, ale na rachunek wierzycieli hipotecznych. Umowa winna opisywać w sposób szczegółowy hipotekę, która ma być ustanowiona na rzecz administratora, a w przypadku jego powołania już po jej wykreowaniu wskazywać hipotekę, którą ma wykonywać ma administrator. Warto doprecyzować również to co strony uważają za „finansowane przedsięwzięcie”, któremu służyć mają wierzytelności zabezpieczone hipoteką.
Należy jednak odróżnić omawianą powyżej instytucję administratora hipoteki od podobnej w schemacie działania instytucji administratora hipoteki zawartej w ustawie o obligacjach. Pomimo znacznych podobieństw obu regulacji, to należy zaznaczyć, że ustawa o obligacjach przewiduje pewne ograniczenia w zakresie podmiotów, które mogą pełnić funkcję administratora hipoteki, jak również przewiduje wyłączenie zastosowania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece w stosunku do administratorów hipoteki regulowanych przez ustawę o obligacjach.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 13 maja 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
