Як і минулого року, ми хотіли б присвятити заключну статтю нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва» за 2021 рік підсумуванню того, що відбулося в законодавстві та про що ми писали цього року. Немає сумнівів, що найбільшою зміною, яка матиме величезний вплив на ринок житла, є прийняття нового Закону про розвиток. Переходячи до деталей, ось найважливіші зміни.
1. Плани місцевого розвитку
Цього року ми розпочали з обговорення питань, пов’язаних із місцевими планами, серії, яку редагував адвокат Міхал Рутковський. Це фундаментальний акт планування, що становить джерело місцевого права (№33), і самі мешканці можуть впливати на остаточний зміст, надсилаючи коментарі до плану (№34).
Тлумачення місцевих планів часто викликає питання інтерпретації, тому їх правильне тлумачення вимагає використання низки методів інтерпретації, таких як лінгвістична або системна інтерпретація (№35). Ми також обговорили проблеми, з якими стикаємося у своїй практиці (№37). Ми також визначили підстави для визнання місцевого плану недійсним (№42).
Хоча зміни до просторового планування були оголошені ще у 2021 році (#36), вони ще не були остаточно представлені у вигляді проекту поправки. Однак, як запевняє Міністерство розвитку і технологій, робота над реформуванням системи просторового планування триває, і ми можемо очікувати, що проект буде представлено вже у 2022 році. Ми обов'язково продовжимо аналізувати цю тему.
2. Закон про землю в обмін на приміщень
1 квітня 2021 року набрав чинності Закон від 16 грудня 2020 року про врегулювання ціни приміщень або будівель у ціні нерухомості, проданої з ресурсів муніципальної нерухомості, так званий Закон «приміщення за землю». Як зазначала адвокат Александра Ястшембська у наших повідомленнях (№ 38 та № 39), метою Закону є визначення принципів, за якими нерухомість, що належить до ресурсів муніципальної нерухомості, може продаватися приватним інвесторам. Найголовніше, що частина ціни буде врегульована шляхом передачі права власності на приміщення або будівлі муніципалітету.
Розробники закону сподівалися, що цей закон звільнить муніципальну нерухомість і дозволить збільшити інвестиції в муніципалітети, відкривши можливість продажу раніше недоступної, але часто привабливої землі. На жаль, хоча закон діє вже вісім місяців, ми не чули про жодні проекти, реалізовані на основі цих положень.
3. Поправка до закону про державні закупівлі
Багато було написано про поправку до закону про державні закупівлі, але ми зосередилися на трьох питаннях, обраних старшим юристом Пауліною Холоневською. Ми писали про нове визначення будівельного підрядника (№43), балансування позицій сторін у тендерних процедурах (№44) та позасудове вирішення спорів (№45).
4. Новий закон про розвиток
Цього року найбільше сповіщень, сім штук, ми присвятили новому закону про забудову – Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Гарантійному фонду забудовників. Ми спробували окреслити найважливіші зміни, які набудуть чинності 1 липня 2022 року. Сьогоднішнє сповіщення занадто коротке, щоб повторити їх усі, тому запрошуємо вас перечитати: договір бронювання (№47), інформаційний проспект (№48 та №49), види договорів, що регулюються новим законом про забудову (№50, №51 та №52), нову процедуру прийняття приміщень (№54), зобов’язання банків та забудовників (№55) та Гарантійний фонд забудовників (№56).
Окрім цих попереджень, адвокатка докторка Йоанна Бажиковська провела низку навчальних сесій з цієї теми, зокрема тих, що проводила Польська асоціація забудовників. Ми пишаємося та раді можливості зустрітися з вами як з членом-підтримувачем PZFD.
5. Торгівля сільськогосподарськими землями
Через численні запитання наших клієнтів щодо операцій із сільськогосподарськими землями, зокрема щодо правових обмежень, ми також розглянули цю тему. У перших двох повідомленнях ми описали питання, пов’язані з переважною покупкою Національного центру підтримки сільського господарства (№61) та процедурою отримання дозволів KOWR на продаж сільськогосподарських об’єктів (№60). Ми також пішли далі та проаналізували питання, пов’язані з виключенням земель із сільськогосподарського виробництва (№62) та пов’язаними з цим зборами (№64), а також забудовою ділянок середовища існування (№66). Ми також розглянули захист лісових угідь (№65), тему, яку проаналізувала адвокат Адріанна Кобиларчик.
6. Постійне користування
Цього року ми також розглянули питання безстрокового користування. Хоча забудована земля була переведена у житлове використання 1 січня 2019 року, ця тема все ще стосується наших клієнтів. Тому ми розглянули такі питання, як права власника безстрокового користування на продовження терміну дії цього права (№67), закінчення терміну дії цього права (№68) та розірвання або внесення змін до договору безстрокового користування (№69).
7. Захист реставратора пам'ятки
Ще одним важливим викликом, з яким ми стикаємося на практиці, є принципи та обсяг охорони нерухомих пам'яток. Тому ми підготували для вас посібник щодо форм охорони пам'яток (№72), заходів охорони (№73) та здійснення інвестицій на об'єктах, що підлягають охороні (№74). Ми також писали про заплановане внесення змін до Закону про охорону та догляд за пам'ятками (№76), яке ще не подано на прийняття.
8. Провадження, що проводиться Управлінням з питань конкуренції та захисту прав споживачів проти забудовників
Протягом останніх кількох тижнів 2021 року ми досліджували складнощі проваджень, що проводилися президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) щодо практик, що порушують колективні інтереси споживачів, та використання заборонених договірних умов у шаблонах споживчих договорів. Ми отримали інформацію від наших клієнтів про посилену активність Управління в аудиті підприємств.
Ми окреслили повноваження Президента (№78) та принципи провадження, що здійснюється цим органом (№79), включаючи тягар доведення забудовником того, що він не порушує чинні правила (№82). Ми також окреслили штрафи, які може накласти Президент Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів, якщо забудовника буде визнано винним.
У рамках цієї серії адвокат Патрик Гроховський також звернув увагу на випадки, коли остаточна ціна житлового приміщення може бути змінена після завершення інвестицій (#81).
9. Поправка до будівельного законодавства
Щодо самого Закону про будівництво, нагадаємо, що 17 вересня 2021 року Сейм ухвалив закон про внесення змін до Закону про будівництво та Закону про просторове планування та забудову, на підставі якого інвестори отримали право будувати житлові будинки на одну сім'ю: окремі, не більше двох поверхів, площею забудови до 70 м², зона впливу яких повністю знаходиться в межах ділянки або ділянок, на яких вони були спроектовані (ми пояснювали, що означає зона впливу, у №9). Про принципи ведення такого будівництва для задоволення власних житлових потреб ми писали в повідомленні №71.
Підсумовуючи, варто згадати два додаткові наслідки правових змін, що відбулися у 2020 році. По-перше, у липні 2021 року набули повної чинності правила щодо цифровізації будівельного законодавства, включаючи можливість подання заяви на отримання дозволу на будівництво разом із будівельним проектом в електронному вигляді. На практиці ми чуємо про технічні обмеження, з якими стикаються офіси під час подання заяв в електронному вигляді, але ми, безсумнівно, рухаємося у правильному напрямку.
Другим важливим моментом є 19 вересня 2021 року, коли набуває повної чинності поправка до Закону про будівництво, внесена Законом від 13 лютого 2020 року про внесення змін до Закону – Закону про будівництво та деяких інших законів, про яку ми писали вам у наших перших сповіщеннях з червня 2020 року.
Підсумовуючи, у 2021 році відбулося багато подій не лише з точки зору змін у самому законодавстві, а й у тлумаченні чинних нормативних актів. Сподіваємося, що наші сповіщення допоможуть вам їх зрозуміти.
Це останнє сповіщення у 2021 році, тому в наступаючому Новому році ми хочемо подякувати всім авторам наших статей і побажати вам, перш за все, багато вдалих інвестицій та якомога менше сюрпризів у цих проектах, а також багато успіхів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
